新京報訊（記者 劉洋）3月13日，新京報記者從北京朝陽法院了解到，越來越多中介公司和網貸機構合作，進而催生出一種新型“以貸養租”的消費模式，而該模式暗含較大法律風險，不乏相關維權案例。法院提示，消費者在租房中不要輕信租金月付、中介費全免的承諾，這種通過“租金貸”和中介簽合同的方式被違約風險高，維權過程復雜。
租戶貸款“包年租房”，中途遭騰退維權難
在朝陽法院審結的一起案件中，原告孫女士介紹，2018年6月，她和被告某中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，租賃朝陽區一套房屋次臥，約定租期為2018年7月到2019年7月，月租2500元，押金2500元。后孫女士支付了押金及第一個月租金，并通過第三方平臺貸款，向被告交納了11個月的租金。2018年10月16日左右，被告稱涉案貸款平臺要倒閉，要求孫女士取消和該平臺的貸款合同，改為線下支付租金。2018年10月及11月，孫女士又向被告支付了兩個月租金。
此后，涉案房屋的房主以被告遲交租金為由，強行讓孫女士騰退。此時孫女士發現自己被騙，在2019年4月24日將剩余貸款結清后，孫女士起訴至法院，要求解除租賃合同，并讓被告退還租金和押金。審理中，被告未應訴，且未提交答辯意見。
法院通過證據確認，在2018年7月8日，這家為孫女士貸款的公司向被告中介公司老板的名下轉賬2.5萬余元，最終判令租賃合同解除，被告退還孫女士租金8千余元。
另一起案例中，原告劉先生起訴稱，自己大學畢業找到工作，因為收入不多，無力擔負押一付一、季付租金，便通過網絡搜索到一個租房廣告，對方稱免中介費、租金月付的租房廣告。最終，劉先生通過該中介機構選定了一間離公司較近、條件相對不錯的三居室主臥，入住后通過貸款“月供”支付租金和管理費。
其間，劉先生突然被房主告知，其租住的房子是群租房將騰退，將另外安排同等條件同等價位的“替換房”。而這間新房與原來房屋產生巨大差距，劉先生當場要求更換，但被拒絕。因“租金”是月付，劉先生決定停交租金單方面解除合同，但一個月后，他收到銀行卡余額被扣劃的短信，意識到貸款平臺已經提前向中介支付了一年的租金，劉先生只能繼續交“月供”，目前仍在維權之中。
“租金貸”涉及法律關系復雜，維權風險高
朝陽法院南磨房法庭法官助理李青介紹，上述案例即時下新興的“租金貸”案例，租房人和中介公司簽訂租賃合同，通常并非房主，中介公司承擔著二房東的身份，與承租人簽訂貸款合同的網貸平臺，往往是該中介公司的合作企業。以貸養租的租金支付方式看上去并不復雜、也沒什么不妥，但實際上房屋承租人所要承擔的各種風險非常高。
李青進一步分析，因為中介公司只是二房東，一旦房屋因涉嫌群租被整頓，或者房主出售房屋，再或者房主發現房屋被轉租后要求經紀公司騰房，都將導致次承租人“被違約”，面臨立即騰房的風險。即便租賃合同中約定了出租人提前收房的違約條款，實踐中中介公司很少主動退款，次承租人要么退而求其次接受條件較差、租金較高的房屋，要么與中介公司反復交涉或終走上訴訟維權之路。
其次，雖然很多中介聲稱租金只需按月交納、無需支付其他費用，但其中的貸款利息實際會轉化為“租賃管理費”等名目，最終仍由承租人負擔。原本押一付三的租金支付方式雖然要求承租人一次性支付一個季度的租金，但并不會產生貸款利息甚至逾期罰息，而租金貸不僅增加了租戶的利息成本，當租戶遲于約定還款日“交納”租金時，還將產生逾期罰息，資金流轉成本高。
李青介紹，第三則是維權難度提高。普通的租賃合同關系中，如一方違約，另一方可直接起訴違約方承擔違約責任。而租金貸的運作模式因為涉及兩個法律關系（租賃合同關系及借款合同關系）、三方法律主體（出租方、承租方、金融機構），租戶一旦“被違約”，因缺乏專業法律知識，維權過程中易走彎路。有的消費者選擇起訴金融機構，要求確認出租人違約且租戶無需繼續支付租金，這種訴法實際將租賃合同關系與借款合同關系混淆，走了彎路還達不到預期的效果。“正確的做法仍應以出租人為被告，提起房屋租賃合同糾紛。”
朝陽法院借此提醒，消費者在租房中不要輕信租金月付、中介費全免的承諾。盡量選擇從房主處直租房屋。一旦租賃合同產生爭議，不要以為停交“租金”就可解除合同，因為租金已經以貸款的方式一次性付清。正確的作法是清償貸款的同時向出租人提起房屋租賃合同糾紛，查清自己已經支付的租金數額，根據實際使用房屋的天數核算出租人應予退還的數額訴至法院。
校對 盧茜
