記 者丨張曉玲、陳小榕、李一戈
編 輯丨李靖云、黎雨桐
自北京一鳴驚人而起，中國金茂旗下“金茂府”這個產品IP，縱橫江湖十年，始終順風順水，不料卻在深圳栽了跟頭。
經過三年打磨，作為深圳龍華片區第一個均價過10萬/平方米的住宅，金茂府11月24日連夜開盤，據現場中介、購房者稱，整體去化不佳，大概不到30%。
這和深圳福田、南山、蛇口片區的豪宅熱銷、售罄，形成鮮明對比。龍華，這個剛需集中的片區，顯然還沒有準備好成為“豪宅區”。
在龍華上塘打造一個豪宅，看起來確實是個高風險的嘗試，金茂此舉也是無奈，因為當初拿地的價格太高了。
在深圳，像金茂府一樣的高價地普遍面臨困境。泰禾三年多前拿下的尖崗山地王，也遲遲未能入市；今年6月，龍華、光明又拍出了幾個地王。
而它們很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月，深圳最新一批土地出讓，政府修改了土地出讓規則，實行“雙限雙競”，對地價和未來房價進行限定，直接把前地王們套住了。
新規結合之前的限價之下，深圳樓市的未來趨于穩定，房價暴漲成為歷史。地王們的坎坷甚至虧損命運，也似乎已經注定。
圖/圖蟲
錯位的豪宅？
11月20日，深圳房地產信息系統顯示，龍華金茂府已備案，面積約155至248平方米，可售總套數665套，均價10.3萬元/平方米。
24日晚，金茂府推出約200套房源向購房者開放，但銷售去化成謎。據中介人士稱，當天成交約42套，去化率僅約21%。
而金茂對外表示，當天是內部認購，共認購161套。
11月29日，金茂方面就此對21世紀經濟報道回應，作為一個豪宅來說，深圳金茂府目前銷售數據正常。“在現在市場行情下，如果一下子售罄，那就是定價失誤了。”
金茂府的定價遠遠高于區域平均水平。周邊二手房如鴻榮源尚峻、中海錦城、特發和平里的價格，多在每平方米5.5萬元至7萬元左右。
在深圳，均價上了10萬的片區，只有福田中心區、南山、前海片區。盡管金茂府引入了上海名校作為項目的加分項，但收效不甚大。
“10萬以上的價格，我肯定買南山了。”一位購房者表示，龍華片區整體還不成熟，產業、商業和配套都不太好，也沒有不可替代的自然資源，作為豪宅來說，先天不足。
并不是豪宅都不好賣。11月28日，位于前海的招商領璽開盤，歷經4.5小時，456套房源全部售罄，均價10.8萬/平方米。
更早之前，位于福田香蜜湖片區的深業中城，均價約13萬/平，192套房源，也是一天賣完。
這些區域，全是深圳最熱門的豪宅片區，配套成熟，但在限價政策下，新房和二手房價格倒掛，這些豪宅無論自住還是投資，人們認為都有套利空間。
業內人士指出，豪宅一日售罄并非正常現象，這是由于畸形的限價政策、過高的投資預期導致的；在正常的市場環境下，豪宅的銷售應該是一個相對緩慢的過程。
金茂府所在的龍華，是近年來地王頻出的地方。2013年的中海錦城，到2015年的龍光玖龍臺地王，最后都順利入市了。
金茂府此番入市，雖受限價制約，但最終獲批的價格仍然創了龍華新高，但是，市場價格上不去了，人們不認可。
圖/21世紀經濟報道宋文輝攝
地王的尷尬
金茂府是三年前的龍華“地王”，那是一個火熱的年份，人們對未來充滿了信心。
2016年6月2日，龍華出讓當年第一塊商住用地，也是深圳首宗商品房現售試點地塊，被中國電建集團和金茂聯合以82.9億拿下，樓面價高達56781元/平，與當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平里等掛牌均價持平。
往前半年的2015年12月，泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價約5.13萬元/平方米，另一宗樓面價約7.99萬元/平方米，刷新全國單價土地記錄。
此后深圳樓市進入平穩期。
今年6月，深圳再次迎來久違的土拍，被稱為“史詩級土拍”。金茂府的旁邊又拍出了一幅新地王，6.7萬元/平方米的地價，被龍光拿下。
同時，越秀拿下的寶安尖崗山宗地，可售樓面價約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔；光明區一幅地塊也創造了區域高價，被中海地產以54.08億拿下，可售住宅單價約為4萬/平方米。
然而狂歡沒有持續多久，地王引發的市場漲價預期，讓深圳市政府開始警惕、反省。
11月22日，深圳又迎來一場超百億的土地出讓。與上次不同的是，這掛牌出讓的6宗住宅地塊中，有5塊宅地都被嚴格標明了“入市價格限定”，采用最高限價方式限制房屋最高售價。
新規導致開發商熱情喪失，這次非但沒有地王出現，還有一幅地流拍了。
其中，位于金茂府旁邊的龍華民治地塊由中海地產拿下，總價50.2億元，樓面地價約4.64萬/平，并且規定未來售價不得高于7.14萬/平方米。業內人士認為，這成為金茂府此番入市遇冷的重要原因。
其他地王日子也不好過。三年多過去了，泰禾尖崗山地王一直未能開盤。目前一宗地正在建設中，營銷中心待完善，另一塊地則處于荒置狀態，周邊房價約為10萬元/平方米。
光明作為這兩年才火起來的新片區，房價基本在4萬左右/平方米，而6月份中海、電建拍出的地價高達4萬/平，預計未來入市也會困難。
“樓市被賦予太大期望，但它遠沒有那么強大。”深圳房地產研究中心研究員李宇嘉認為，種種跡象顯示，深圳的高端購買力，可能并沒那么任性。
他進一步指出，深圳土地出讓的“雙限雙競”，是全國首創。深圳要率先實施房地產調控長效機制，特別是基于“地價-房價”聯動，從源頭上探索穩房價的機制，此次深圳做到了這一點，未來的房價是可控的。
圖/圖蟲
李一戈專欄丨樓市這次是真調整？
今年房地產市場的運行態勢，理性來看，不應該意外。
總體來說，你可以稱其為平淡，也可以說是穩定。
分區域看，長三角依然保持較為旺盛的活力，是所有區域里公認交易最活躍的。
分城市看，深圳市場簡直令人羨慕。新開項目根本不用發愁。這顯然是因為它的供應量一直偏小。
分時間看，只有3月底至4月份，有過一段后來被稱為“假陽春”的時光，既沒有金九也沒有銀十。
絕大多數城市今年的樓市是交投清淡。房企銷售經理們一片菜色。好在去年底今年初制定2019年的銷售目標時，對全年趨勢本就普遍不樂觀，所以任務增幅沒往年那么高。咬咬牙，也能完成個八九不離十。距離目標很遠的，大都是過于激進的企業，企圖“彎道超車”的企業，那完不成也無話可說，錯估了形勢，高估了自己能力。
現在可以肯定地說，此輪全國房地產市場的調整，已經進入第二階段，亦即深度調整階段。
地產界基本公認，從去年7月起，市場明顯變差，房子不好賣了。如果從那時算起，到現在這一輪調整的時間已有足足17個月。不用往前追溯太早，至少也是2008年以來時間最長的一次調整。且暫未看到結束的跡象。
我前面之所以說，對今年樓市情況不應該意外，還有一個前提，開啟于2016年10月的此輪調控，直到20個月以后才見到明顯成效，但如此嚴厲的調控帶來的調整，不可能很快結束，理智的地產人對2019年樓市早有預判和心理準備。雖說內心也不無奢望，但中央的基調一直沒有放松，7月30日中央政治局會議提出不將房地產作為短期刺激的手段這一表述出來后，救市的幻想落空，全年樓市大局已定。
圖/21世紀經濟報道甘俊攝
我個人認為，樓市調整進入第二階段，是以二手房加速降價為標志的。二手房的市場化程度更高，對需求的感受更直接更敏銳，因此更能準確代表當下的市場情緒。
如果說，去年底今年初，二手房業主的議價范圍在擴大，那么，到今年10月以后，則是報價、降價的幅度更大了。根據我與多個中介機構的交流，北京二手房價格與高峰期相比普遍下降了15%-20%，有的房源成交價下降了30%。哪怕是原本堅挺的學區房價格也有10%以上的下調。
價格下調對成交有何促進作用？
二手房市場成交看不到明顯的提升。而且必須強調，二手房價格的下跌，并不是一夕之間突然出現，包括30%的個案，跌幅也是去年下半年以來累積的結果。由此，對那些宣稱“暴跌”“斷崖式下跌”的言論，要特別警惕。
新房方面，如你所知，熱點城市新房普遍限價，所以新房價格漲幅在強力抑制下保持了穩定。即便如此，很多城市的新房也賣得不好，有些城市的限價項目，比如北京的限競房，開發商的實際銷售價格，低于當地政府部門批準的備案價格，去化率仍然不高。
我個人的觀察是，樓市需求在萎縮。這不單單是指投資性需求被基本遏制，剛性需求也在放緩。比如北京的限競房就是面向剛需的，銷售情況并不好。
但并不是說，降價對促進成交就是無效的。我承認自己一直在鼓吹商品房打折促銷。從恒大、碧桂園的銷售情況看，促銷是有效的。恒大在大力度的促銷行動下，9-10月的銷售業績出現大幅增長。國家統計局10月份統計數據顯示，商品房銷售面積出現了今年以來的正增長，就是因為大批房企加入了打折促銷的行列。
我要再三提醒，目前房地產市場進入第二階段后的調整，是非常正常的調整，無須大驚小怪，更不能危言聳聽。新房市場是基本穩定的，哪怕二手房市場降價面繼續擴大，也不要害怕。剛需萎縮，是它被透支多年以后自我修復過程的必然反映，絕不能再去刺激。
我也知道，不少地方對房地產依然有強烈的依賴，在經濟下行期，可能又有城市想用地產來支撐。比如，近日有的城市提出，既要防止由于供應不足或需求旺盛導致價格快速上漲，又要防止由于外部環境變化、預期逆轉導致市場斷崖式下挫——這種表述就被認為重點是后者。
從前10月國家統計局的數據看，房地產投資、新開工面積、商品房銷售面積這幾個核心數據，都是不錯的，遠遠沒有到恐慌的地步，遑論“斷崖式下挫”。謹慎看待調整后的后市，不虛夸不慌張，房地產市場穩定發展的態勢并沒有發生逆轉。
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